Cómo vender una casa con hipoteca
Repasamos los distintos escenarios y los pasos a dar en cada uno de ellos
Una de las dudas más frecuentes de quienes están pensando en vender una vivienda es si se puede traspasar sin estar del todo pagada. Y la respuesta es que sí. De hecho, es un proceso mucho más sencillo y habitual de lo que puede parecer.
La transacción se puede llevar a cabo incluso si el precio de venta es inferior al importe del préstamo pendiente y entre las opciones están subrogar la hipoteca al comprador o solicitar una hipoteca puente si el objetivo es comprar una casa nueva. Cada alternativa se ajusta más a un perfil y circunstancias concretas, por lo que conviene analizar cuál es la que mejor se ajusta a nuestras preferencias y necesidades.
Repasamos las principales formas de vender una casa con hipoteca y los pasos que debes seguir si no sabes cómo hacerlo.
¿Por qué se venden casas con hipoteca?
Aunque muchas veces se compran casas que duran para toda la vida, no siempre es así. Cuando se contrata una hipoteca, se puede estar firmando un préstamo cuya devolución se dilate en el tiempo y llegue incluso a 30 o 40 años. Se trata de períodos muy largos y, como es lógico, la vida puede dar muchas vueltas en ese tiempo.
Los motivos por los que se puede vender un piso con hipoteca son muchos: un cambio de trabajo, un cambio de localidad, una herencia, un divorcio, el nacimiento de un nuevo hijo... Todas estas situaciones pueden favorecer que queramos cambiar de casa y, el hecho de que la actual esté hipotecada, no supone un problema.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que existen diferentes formas de vender una casa hipotecada y, según sea el caso, tendremos que hacerlo de un modo u otro.
Vender la casa por un precio superior a la hipoteca y cancelarla
Este es el mejor de los escenarios posibles. No obstante, para que se dé, necesitamos que el mercado inmobiliario pase por un buen momento. Al menos, lo suficiente como para recibir más dinero del que debemos al banco por casa.
Si podemos optar por esta solución, los pasos a seguir para vender un piso con hipoteca son los siguientes:
- Confirmar el precio de venta con el comprador y asegurarnos de que el dinero que vamos a recibir va a ser superior al que nosotros debemos al banco por la hipoteca.
- A continuación, debemos ir a nuestro banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Este documento se debe presentar siempre en el caso de que se vaya a vender un inmueble hipotecado.
- Realizar la firma de la compraventa ante notario, para la que necesitaremos presentar el Certificado de Deuda Pendiente.
- Una vez que el comprador nos haya entregado el cheque por el precio de la vivienda, debemos acudir al banco y liquidar la deuda pendiente de la hipoteca. Además, lo más habitual es que sea necesario pagar las comisiones correspondientes por la cancelación.
- Una vez que hayamos liquidado la deuda con el dinero recibido por la venta de la casa, al ser un precio mayor que el que debíamos pagar por la deuda, recibiremos el dinero restante.
Vender la casa por un precio inferior a la hipoteca y cancelarla
Aunque vender una casa con hipoteca por un precio superior a la deuda que tenemos con el banco es la opción más deseable, no siempre es posible. Simplemente, porque el precio de las casas fluctúa y, si necesitamos vender la vivienda con urgencia, puede que el precio que recibamos por ella no sea suficiente como para liquidar la deuda.
No obstante, si este es nuestro caso, también vamos a poder vender la casa con hipoteca sin problema. En este caso, los pasos a seguir son los siguientes:
- Lo primero que debemos hacer es confirmar que tenemos un comprador para el inmueble y que el precio de venta es inferior al que necesitamos para poder devolver la totalidad del préstamo hipotecario.
- El siguiente paso será acudir al banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente (igual que en caso anterior en el que la venta de la casa se realizaba por un precio superior al de la hipoteca). En el banco debemos explicar la situación y nuestra intención de devolver la parte de la hipoteca que podamos cubrir con el dinero obtenido por la vivienda. Esto es importante de cara a modificar las condiciones y naturaleza de la deuda que todavía quedará pendiente con el banco después de la venta, que pasará a ser un nuevo préstamo.
- Cuando se ejecute la compraventa, el comprador te otorgará el cheque por el precio de la vivienda. En este caso, la totalidad del montante debe ir destinado al pago de la hipoteca (de la parte que sí que llega a cubrir con la suma que hemos obtenido por la venta de la vivienda).
- A partir de ese momento, la deuda pendiente por la hipoteca pasará a reformularse y se considerará un nuevo préstamo. En este sentido, como nuevo préstamo, tendrá sus propias condiciones y cláusulas, por lo que es importante revisarlas correctamente. De hecho, es muy probable que se deban pagar las comisiones por la cancelación de la antigua hipoteca y las comisiones de apertura correspondiente al nuevo préstamo. Sin embargo, esto dependerá de cada entidad bancaria.
Subrogar la hipoteca al comprador
Además de las opciones ya mencionadas, también se puede vender un piso con hipoteca optando por una subrogación al comprador. Es decir, cambiar el titular de la hipoteca de la vivienda en cuestión para que el comprador se haga cargo de la misma.
Si optamos por esta solución para vender un piso con hipoteca, los pasos a seguir son los siguientes:
- Lo primero que debemos hacer en este caso será confirmar con el comprador que está dispuesto a hacerse cargo de la hipoteca de la vivienda y determinar las condiciones en que se hará la compraventa y la subrogación de la hipoteca.
- A continuación, debemos acudir al banco con el que tenemos firmada la hipoteca junto con el comprador. Explicamos la situación y que queremos llevar a cabo la subrogación de la hipoteca.
- Entonces, el banco en cuestión llevará a cabo un estudio del perfil del comprador para garantizar que se trata de un perfil solvente y que podrá hacerse cargo del pago de la hipoteca sin problemas.
- Si el banco no diese el visto bueno, deberemos descartar esta opción. No obstante, si el banco sí que da el visto bueno, se procederá a la firma de la subrogación de la hipoteca. Es decir, a la modificación del contrato que permite que el comprador pase a ser el nuevo titular de la hipoteca. A partir de ese momento, el comprador será el responsable de la hipoteca a todos los efectos.
Solicitar una hipoteca puente
Finalmente, otra opción disponible a la hora de vender una casa con hipoteca es solicitar una hipoteca puente.
La opción de la hipoteca puente es recomendable cuando queremos invertir el dinero de la venta de la casa en la compra de una nueva vivienda. Sin embargo, ambas transacciones no siempre se pueden llevar a cabo al mismo tiempo. En esta situación, la hipoteca puente puede ser una buena opción, ya que nos va a facilitar el pago de dos hipotecas (la casa que queremos vender y la casa que hemos comprado con una nueva hipoteca) por un precio menor al que pagaremos teniendo que asumir el pago de dos hipotecas por separado.
Si queremos optar por esta solución para vender un piso con hipoteca los pasos que debemos seguir son los siguientes:
- Lo primero que debemos hacer es solicitar al banco una nueva hipoteca para la compra de una nueva vivienda. Al mismo tiempo, explicaremos que queremos solicitar una hipoteca puente para facilitar el pago de la hipoteca de la primera casa, y también de la segunda (que es la nueva hipoteca que vamos a solicitar).
- El banco debe estudiar el caso y, si lo acepta, nos ofrecerá una hipoteca puente. Por lo general, la hipoteca puente está sujeta a un tiempo determinado que puede ir desde varios meses a varios años. Durante ese tiempo, deberemos vender la primera vivienda.
- Durante el tiempo que la primera vivienda esté a la venta, no pagaremos dos hipotecas, sino la hipoteca puente. Es decir, una cuota mensual que será más elevada que la que pagamos solo por la primera casa, pero más pequeña que la que pagaríamos si tuviéramos que hacer frente a las dos hipotecas por separado, ya que, en la mayoría de los casos, tienen carencia de capital del 100% del préstamo o de la parte correspondiente a la primera garantía.
- A partir de ese momento, se liquida la hipoteca puente, y pasamos a pagar solo la segunda hipoteca con sus cuotas correspondientes.
