Impago de alquiler: qué hacer y qué pasos seguir cuando esto sucede
Cuando como propietarios tenemos un piso alquilado, lo peor que nos puede pasar es que el inquilino deje de pagar. ¿Qué pasos seguir desde el primer momento? ¿Qué debe hacer y qué no el propietario de la vivienda?
Los expertos abogan primero por la negociación y el diálogo cuando esto sucede antes de tomar otras medidas. "Recomendamos el diálogo antes que las medidas judiciales. Si el inquilino no está dispuesto a dialogar, el arrendador enviará una comunicación por escrito (burofax) explicando la cantidad adeudada, la fecha límite para el pago y las consecuencias del incumplimiento del contrato. Y si esto tampoco tiene éxito, interpondrá una demanda en la que pida al juez el desahucio por impago del alquiler, la reclamación de las rentas impagadas o ambas. Un abogado especialista debe preparar toda la documentación y asesorar en el proceso completo", contesta de forma detallada la CEO Iberia y cofundadora de Tiko, Ana Villanueva.
Así negociar depende de la disposición que tenga el inquilino, pues "es posible que esté pasando por dificultades financieras pero que tenga una buena disposición. En ese caso, se podría llegar a un acuerdo para que el inquilino pague la cantidad pendiente en cuotas", establece Villanueva.
Con la nueva ley de la vivienda, si te ocupan tu piso, o si tu inquilino no te paga, sólo para poder iniciar los trámites con vistas a recuperarlo, tendrás que demostrar con documentos oficiales que el inquilino u ocupa no es una persona sin recursos y que el moroso u ocupa no utilizan tu piso para vivir.
Así lo establece el experto inmobiliario, Eduardo Molet, "esto quiere decir que si el inquilino moroso u ocupa es una persona que no está empleada, no será desahuciada. Y en el caso de que tenga una buena situación económica, como es ilegal acceder a los datos de otra persona, no podrá demostrarse. Así pues, será muy difícil recuperar la vivienda. Por otra parte, si el inquilino moroso u ocupa vive regularmente en tu casa, entonces tu casa deja de pertenecerte, sin más. Y en el caso de que tu piso haya sido ocupado para otros fines que no sea vivir en él, tendrás que demostrar y acreditar que no está siendo empleado como vivienda".
¿Cuándo es el momento de buscar a un abogado?
En un inicio, si el alquiler ha estado gestionado por una inmobiliaria, siempre que ésta disponga de un buen equipo legal, "nos puede asesorar en ese primer momento sobre los pasos a seguir, desde intentar negociar con el inquilino, a preparar la documentación para la demanda", establece la responsable de Tiko.
Mientras que también podrá asesorar para que los propietarios contraten un seguro de impago de cara a futuro para que no vuelvan a vivir la misma situación. Estos seguros garantizan que los propietarios cobren mes a mes independientemente de la situación del inquilino.
Ahora bien, cuando el inquilino deja de pagar, y no muestra disposición para solucionarlo, Ana Villanueva aconseja buscar entonces un abogado que le oriente sobre los pasos a seguir. "El abogado analizará el contrato de arrendamiento actual, las comunicaciones entre propietario e inquilino (mails, whatsapps, incluso conversaciones), recabará las rentas y recibos impagados, y preparará el burofax y, en su caso, la demanda".
Cambios con la nueva ley de la vivienda
Para el experto inmobiliario, Eduardo Molet, la nueva ley de vivienda ha traído algo más grave que el tope de precios, que son los cambios procesales para desahucios y desalojos. "Las comunidades autónomas quizás puedan paliar algo los desastres de la ley en lo que es competencia transferida, pero en tema procesal no se puede hacer nada".
Destaca que, al iniciar los trámites para recuperar la vivienda, habrá ocasiones en las que el propietario deberá presentar información sobre la situación de vulnerabilidad de los morosos y ocupas, y si el inquilino moroso o el ocupa es una persona que, por ejemplo, no tiene trabajo, el propietario se puede quedar sin casa durante años.
La responsable de Tiko remarca que lo que cambia la nueva ley es que amplía la protección de los inquilinos en el caso de desahucio, especialmente cuando los inquilinos son personas vulnerables, en cuyo caso los procedimientos se pueden suspender entre 2 meses (si el propietario es persona física) y 4 meses (si el propietario es persona jurídica).
Protección o desprotección del propietario
Ante todo ello, el propietario se siente desprotegido. Así lo ven los expertos. "En la nueva ley de vivienda el propietario está más desprotegido si es gran tenedor (si tiene más de 5 propiedades) y el inquilino está en situación de vulnerabilidad. Si bien los organismos públicos deberían encargarse de realojar a las personas vulnerables, en la práctica los propietarios asumen la carga hasta que eso ocurra, dejando de percibir las rentas y asumiendo los gastos de mantenimiento durante meses", según la CEO Iberia y cofundadora de Tiko, Ana Villanueva.
Molet reitera que la inseguridad jurídica es de tal magnitud, que cada vez hay menos ofertas de pisos de alquiler, más pisos vacíos, más personas vulnerables sin posibilidades de que el propietario les arriende una vivienda. En una situación así, "la sociedad española empezará a mentalizarse de la necesidad de la expropiación, que es lo que buscan con esta ley. Los propietarios eligen inquilinos solventes y rechazan a los que se encuentran en una situación próxima a vulnerabilidad".
