Consejos para no pagar de más al vender una vivienda
Hace unas semanas repasamos la fiscalidad del comprador y hoy nos centramos en la del vendedor. La lectura conjunta demuestra que a las administraciones les interesa que el mercado se mueva, ya que cobran todas: Estatal, Autonómica y Local. El vendedor deberá asumir dos impuestos: IRPF y plusvalía municipal.
El vendedor tributará en IRPF en la base del ahorro si obtiene una ganancia patrimonial conforme a la siguiente tabla:
| Rentas totales del ahorro | Tipo impositivo |
| Hasta 6.000 ? | 19% |
| De 6.000 a 50.000 ? | 21% |
| De 50.000 a 200.000 ? | 23% |
| A partir de 200.000 ? | 26% |
¿Cómo podemos rebajar la factura fiscal? Vamos a enunciar algunas posibilidades, recordando que es fundamental contrastar con un asesor el cumplimiento de todos los requisitos
- La ganancia o pérdida patrimonial se calcula restando el valor de adquisición al de transmisión. Podemos reducir este beneficio si añadimos gastos inherentes al valor de adquisición y los restamos al de adquisición. Veamos algunos ejemplos de gastos: impuesto que se pagó por la adquisición (ITP o IVA, Sucesiones y Donaciones), la comisión de la inmobiliaria, gestoría, abogado, peritos, notario y Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética. También podemos considerar los gastos vinculados a la hipoteca, incluidos los de tasación del inmueble o de cancelación, pero nunca los intereses. Si el piso que vendemos ha estado en alquiler, debemos restar la amortización, incrementando por lo tanto la ganancia. Nos hayamos deducido o no esa amortización. También hay que tener en cuenta las inversiones o mejoras que se hayan hecho en el inmueble.
- Hagamos caso al entrenador Maturana que decía que perder es ganar un poco. Así que ya que hemos tenido pérdidas elijamos bien los tiempos para al menos aprovecharlas fiscalmente. Las ganancias y pérdidas patrimoniales tributan de forma acumulada, por lo que podemos reducir la base si hemos generado pérdidas por ejemplo con la venta de acciones o fondos de inversión. En el propio ejercicio o en los cuatro anteriores. También podemos compensar, si existen, los rendimientos negativos del capital mobiliario con el 25 % de las ganancias.
- Está exenta la ganancia si el importe de la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional a la reinversión realizada. Recordemos aquí que vivienda habitual será aquella que haya sido residencia habitual y efectiva durante 3 años, salvo causas que necesariamente justifiquen un cambio (y cuidado que en esto Hacienda tiene una concepción muy restrictiva). Si la adquisición se financia con un préstamo, Hacienda consideraba reinversión solamente lo que efectivamente se había pagado en los dos años posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha matizado el criterio, estableciendo que la reinversión es el dinero del préstamo aplicado a la compra de la nueva vivienda. Por tanto, se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de si su importe ha sido satisfecho o financiado.
- El médico, poeta y juez del Tribunal Supremo americano, Oliver Wendell Holmes, decía que: "El joven conoce las reglas, pero el viejo las excepciones", y vienen dos que hay que conocer.
La ganancia por la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. La exención también aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular, reservándose éste el usufructo vitalicio.
Si uno está cerca de esa edad se pueden buscar fórmulas para realizar la transmisión de la propiedad después del 65 cumpleaños, porque cuidado no vale cumplir años en el mismo ejercicio de la transmisión, hay que vender a partir del día del cumpleaños.
Y atención que aún no han acabado las ventajas de los mayores de 65 años. Si lo que se vende es la casa de la montaña no la vivienda habitual también estará exenta para contribuyentes mayores de 65 años si reinvierten el importe obtenido en rentas vitalicias, condicionado a ciertos requisitos.
- Coeficientes de abatimiento. Hay también un descuento de la factura fiscal si la casa se compró antes de las Olimpiadas de Barcelona. Es complejo de detallar, pero cuántos más años antes de 1992 fuera la compra, menos se va a pagar por la ganancia. Es una norma antigua y ya está muy limitada, pero aún puede dar alguna pequeña alegría.
- Otra alegría se llevarán aquellos que compraron su inmueble entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, porque el 50 % de su ganancia quedará exenta. Para entender el origen de esta extraña medida hay que volver a 2012. Ese año la selección jugaba muy bien, pero la economía nacional iba muy mal, especialmente el sector inmobiliario. Y se tomó esa medida para animar a los compradores que se lo estaban pensando, pero llevando el impacto recaudatorio a los años siguientes (cuando vendan).
Hay otras exenciones relacionadas con la dación en pago o la donación a ciertas entidades.
La plusvalía municipal es como se llama coloquialmente al Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana, que debe pagar el comprador en las transmisiones onerosas.
Este impuesto ha dado mucho que hablar estos años, resumidamente, por lo siguiente. Era un precioso país cuyos terrenos subían de valor continuamente. El legislador, con la intención de hacer las cosas más sencillas, estableció una fórmula para calcular ese incremento de valor: multiplicar el valor catastral por unos porcentajes en función del tiempo que se ha sido propietario. El problema es que esa fórmula no contempla qué pasa si los inmuebles no se incrementaban de valor o incluso bajaban.
Pero todo lo que sube baja y ese país, aunque no dejó de ser bonito, sí vio como sus inmuebles empezaron a bajar de valor. Sin embargo, la fórmula seguía multiplicando el valor catastral por un porcentaje y los obedientes contribuyentes seguían pagando por la plusvalía, aunque realmente hubieran experimentado una minusvalía.
Como en la fábula de la rana sorda, que no escuchaba a las demás ranas que les decían que lo que intentaba era imposible y por eso lo consiguió, unos valientes fiscalistas se acordaron de que la Constitución dice que se debe contribuir en función de la capacidad económica. Y empezaron a cuestionar si tenía sentido pagar impuestos por ser más pobre.
Se perdieron las primeras batallas, pero se ganó la batalla final: el Tribunal Constitucional sentenció que los artículos que fijaban esa fórmula eran inconstitucionales en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor. También instó al legislador a cambiar la ley.
El legislador no ha encontrado el momento desde 2017 para establecer otra fórmula. Así que la situación ahora mismo es que el contribuyente tiene que demostrar a los Ayuntamientos que el terreno no ha ganado valor. ¿Cómo? Pues eso depende. Algunos ofrecen la posibilidad de no pagar si se aportan las escrituras como prueba, otros piden tasaciones, y con otros hay que pagar y luego recurrir a los tribunales.
Por último, recordar que, a efectos del IBI, es recomendable para el vendedor tratar de repercutir el importe proporcional del año en que el inmueble ya no es suyo.
