Cuatro cláusulas nulas frecuentes en los contratos de alquiler tras la última reforma de la LAU
Se suelen firmar contratos de arrendamientos de una vivienda con cláusulas nulas que alternan los derechos de los inquilinos
La última reforma del alquiler que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 modificó parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, todavía se suelen firmar contratos de arrendamientos de una vivienda con cláusulas nulas que alternan los derechos de los inquilinos. Desde el despacho de abogados Ático Jurídico explican cuáles son las cláusulas nulas más frecuentes en un contrato de alquiler.
1.- Duración mínima del contrato de alquiler
Tras el estallido de la pandemia provocada por el covid-19 muchos propietarios de viviendas turísticas han decidido sacar sus inmuebles del alquiler vacacional para arrendarlas como vivienda habitual, es decir, al alquiler de largo plazo. Salvador, Salcedo, socio de Ático Jurídico, señala que hay contratos que exigen al inquilino que abandone el piso transcurridos solo unos meses o un año, o que simulan ser contratos de alquiler de temporada pese a estar destinados a vivienda permanente del arrendatario.
Salcedo recuerda que, si la duración del contrato del alquiler de vivienda es inferior al mínimo legal, entonces el inquilino podrá continuar en el piso alquilado, ya que se trata de una cláusula nula por no respetar el plazo de duración legalmente establecido.
De acuerdo a la ley vigente, la duración es la que se encuentre establecida en un principio por las dos partes involucradas, siendo de libre decisión. Sin embargo, existen algunas diferencias entre:
- Contratos inferiores a 5 años: Los contratos inferiores a cinco años (en el caso de personas físicas) o a siete años (personas jurídicas), serán prorrogados de forma forzosa si el arrendatario así lo desea, independientemente de que el arrendador no quiera. De esta forma, un contrato de duración inferior a cinco años puede ser prorrogado de forma anual hasta alcanzar los cinco años.
- Contrato de alquiler con plazo indeterminado: En un contrato de alquiler de piso con un plazo indeterminado se considerará que este es de un año. De igual forma, se aplica la misma norma ya mencionada de prórroga anual hasta alcanzar los cinco años. Pasado este tiempo, si no hay decisión de proceder a la cancelación del contrato por ninguna de las dos partes, se podrá realizar una prórroga hasta un máximo de tres años.
2. Desistimiento anticipado del inquilino
En ocasiones, se firman contratos de arrendamiento en los que se establece que el inquilino debe quedarse al menos un año en el piso obligatoriamente, pero la LAU permite al arrendatario desistir del alquiler una vez transcurridos los 6 primeros meses de contrato. Es nula también la cláusula que imponga al inquilino el deber de preavisar que abandona el piso al arrendador con una antelación superior a 30 días.
En caso de que el inquilino desista del contrato antes de los seis meses, podrá acordarse una penalización que consistirá en la indemnización al propietario de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir y la parte proporcional de una mensualidad en periodos inferiores a una anualidad de contrato. Será nula cualquier indemnización que pueda imponerse en el contrato al inquilino por importe superior.
3. Actualización de la renta
En el contrato debe establecerse la actualización de las rentas, que no podrá exceder el incremento del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Cualquier actualización pactada por importe superior será nula. Además, si el contrato no contempla la actualización de la renta, entonces no podrá ser actualizada por parte del arrendador.
4.- Fianza legal y garantías adicionales
La fianza que se le exige al inquilino de una vivienda habitual es de una mensualidad de la renta, con lo que no podrá exigirse una fianza mayor y dicha fianza no se someterá a ningún tipo de actualización. No obstante, tal y como recuerda Salvador Salcedo, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada cuando el contrato se prorrogue una vez cumplido el plazo mínimo de duración. O el inquilino solicite que disminuya hasta equipararse a una mensualidad de la renta vigente.
La LAU sí que contempla otras garantías legales, aunque no podrán superar el importe equivalente a dos mensualidades de renta, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años (en caso de que el propietario sea una empresa). En este caso, el casero podrá exigir al inquilino garantías por importe superior al máximo legal anteriormente mencionado.
