España arrastra el mayor déficit de viviendas en Europa: dónde hacen falta y por qué no se construyen más
El déficit ronda el medio millón de inmuebles solo en España, sobre todo en grandes ciudades y sus áreas metropolitanas
Europa arrastra desde hace años un desequilibro estructural entre la oferta y la demanda de viviendas. Durante la última década, en la mayoría de los países europeos el crecimiento del número de hogares ha sido muy superior al de la finalización de nuevas viviendas, lo que ha desembocado en un problema generalizado: faltan viviendas en el Viejo Continente.
Según un estudio de DWS, la gestora de inversiones de Deutsche Bank, Europa arrastra un déficit de casi 1,4 millones de inmuebles residenciales desde 2011. "Un problema que es especialmente agudo en Alemania, Reino Unido, Países Bajos y España". En cambio, en países como Francia, Dinamarca, Finlandia o Portugal, la producción y finalización de nuevas viviendas durante dicha década superó a la de nuevos hogares.
En concreto, cifra el desfase en 1.357.964 viviendas y la mayor parte lo sufre España. Según la gestora alemana, en el mercado doméstico se generaron entre 2011 y 2020 algo más de un millón de hogares, mientras que las viviendas iniciadas superaron a duras penas la barrera del medio millón. Por tanto, el déficit que arrastra el mercado doméstico supera las 500.000 unidades, lo que supone más de una tercera parte del total en Europa.
Y la pregunta es por qué faltan viviendas en el España si durante los años de la burbuja inmobiliaria se construyeron miles de pisos que luego no se vendieron. Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), el excedente en todo el mercado a cierre de 2020, último dato disponible, es de unas 457.000 unidades.
Para los expertos, la respuesta es clara. Todo ese stock sigue sin venderse por una de estas dos razones: se ubica en zonas de escasa demanda o bien, tiene unas características que no buscan los compradores actuales. De ahí que sea necesaria la llegada al mercado de más inmuebles que se ajusten a las necesidades actuales, sobre todo a las que han surgido tras la pandemia sanitaria.
Según explica Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), "la crisis financiera iniciada en 2008 tuvo como consecuencia un gran stock de viviendas sin vender, que fue disminuyendo conforme la recuperación económica se hizo sentir en las economías domésticas. Este stock, sin embargo, se ha absorbido de manera muy heterogénea dependiendo de su localización, ya que, a día de hoy, todavía existe en gran medida en zonas con baja demanda y, por el contrario, tenemos otras zonas con mayor actividad económica que hace tiempo que lo agotaron e incluso, con el volumen de vivienda de nueva construcción iniciada, no logran hacer frente a la demanda".
Cuervo recuerda que de media se han creado cada año en España unos 120.000 hogares, mientras que desde 2019 la producción de viviendas ha superado por la mínima las 100.000 unidades al año. Como consecuencia, afirma Cuervo, "el déficit de vivienda, lejos de disminuir se está incrementando de manera notable en las zonas más dinámicas".
Para hacerse una idea, basta recordar que entre 2014 y 2020 (último dato disponible), el número de hogares aumentó en 537.500 unidades. En cambio, en ese mismo plazo el número de viviendas nuevas terminadas se quedó por debajo de las 416.000, como apuntan las estadísticas de la Asociación Hipotecaria Española y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Manuel Pardo, director de Living de JLL, también afirma que "el stock de viviendas vacías y viviendas sin vender no siempre tiene las ubicaciones que encajan con las zonas donde hay más crecimiento de población, asociada al crecimiento de empleo y actividad económica". Y recalca que "con las proyecciones de evolución de población, podría identificarse que la creación de hogares hasta 2030 estará en algo más de medio millón, mientras que, históricamente, la demanda de vivienda nueva ha sido aproximadamente un 10% superior a dicha creación de hogares". Por tanto, España necesitaría alrededor de 550.000 viviendas nuevas.
Además del crecimiento poblacional, Antonio de la Fuente, managing director de corporate finance y responsable del negocio residencial de Colliers, cree que "en determinadas ubicaciones en España se necesitan infinitas viviendas, no sólo para atender al crecimiento de la población sino para reemplazar las viviendas de muy baja calidad que se mantienen en pie y se construyeron en los años del desarrollismo franquista".
En su opinión, el stock actual pendiente de venta está formado por "viviendas sin viabilidad comercial que se venderán, en todo caso, a precio de saldo, por lo que no hay ningún stock relevante pendiente de venta en ninguna de las zonas con demanda".
Por su parte, Sandra Daza, directora general de Gesvalt, también pone sobre la mesa el reciente cambio de preferencias de los compradores y que existe poco producto que se adecúa a este nuevo escenario. Si algo ha quedado patente en 2021, año en el que las compraventas de viviendas han tocado máximos desde 2007, es que el incremento de compraventas de vivienda nueva ha sido superior al de la segunda mano, aunque en términos absolutos es menor y representa cerca del 20% del mercado. "Esto demuestra que hay una parte creciente de la demanda que opta por la vivienda de nueva construcción, de mayor tamaño, mejor adaptada y con posibilidad de terraza o jardines", expone Daza.
Lo mismo sostiene Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, quien recalca que "hace falta vivienda donde hay demanda consistente, pero, además, las viviendas deben satisfacer las necesidades de la demanda actual".
Dónde se necesitan más viviendas
Las zonas con demanda de las que hablan consultoras y promotores, y que arrastran actualmente el mayor déficit de vivienda las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Sevilla, Mallorca o Málaga, junto con sus áreas metropolitanas y algunas capitales de provincia, por ejemplo, las del País Vasco.
Y es que, pese a que durante la crisis sanitaria repuntó la demanda de vivienda en zonas más rurales, los compradores de nuevo están buscando los grandes entornos urbanos y sus alrededores. De hecho, el mercado afirma que se está incrementando la demanda en las áreas periféricas de grandes núcleos urbanos y en medianas capitales de provincia.
El informe de DWS también alerta de que "el problema de la oferta insuficiente es particularmente evidente en las principales áreas metropolitanas", aunque incide en que "la urbanización en curso y la disminución del tamaño de los hogares sugieren que la demanda de viviendas en las ciudades seguirá creciendo".
De hecho, las previsiones apuntan a que el porcentaje de la población europea que vive en zonas urbanas pasará del 72% actual al 76% en 2050, impulsado por factores como la llegada de jóvenes en busca de empleo, y que esta tendencia estará unida a la previsión de una reducción del tamaño medio de los hogares, lo que hará todavía más necesario el desarrollo de nuevas viviendas en el mercado europeo.
Las dificultades para promover más vivienda
A pesar de que el problema de la falta de viviendas es evidente, así como su solución, el desarrollo de nuevas viviendas se enfrenta a varios retos.
Desde Colliers, por ejemplo, se lamentan de que "desgraciadamente no existen fórmulas avanzadas y valientes de regeneración urbana que permitan meter la piqueta, tirarlas abajo y sustituirlas por inmuebles modernos, eficientes energéticamente y adecuados a la necesidad de movilidad, servicios y habitabilidad de la situación actual".
Además, la consultora JLL destaca que otra de las dificultades es que haya suelo disponible en las zonas donde se necesita más oferta, mientras que Foro Consultores Inmobiliarios añade otras variables: la dificultad de gestión de los suelos y los elevados costes de construcción, que batieron récord en 2021 tras incrementarse casi un 24% interanual.
"Lo que ocurre es que en las zonas donde hay demanda, como por ejemplo Madrid, se encuentran con un problema que es la falta de suelo para promover rápidamente, a lo que se unen los costes de construcción, que batieron récord en 2021. Esto distorsiona el mercado y puede retrasar muchas obras e incluso llegar a paralizarlas", afirma Luis Corral. Y concluye que "la situación para promover es muy complicada: hay que comprar suelo a precio elevado, invertir en suelo en gestión es difícil y los costes de construcción se han disparado. Un cóctel explosivo".
