La seguridad jurídica, la verdadera clave para que funcione el alquiler tradicional
Mientras no haya más seguridad jurídica e incentivos fiscales para que los arrendadores saquen más viviendas al alquiler, el problema del alquiler tradicional no se arreglará, la oferta tenderá a seguir disminuyendo y los precios seguirán al alza.
La seguridad jurídica empieza por cortar el fenómeno de la okupación, mientras no sea así y no se proteja debidamente la propiedad privada, no se lanzarán mensajes de estabilidad para inversores y arrendadores. Deben ser los poderes públicos los que deben tener reservas de viviendas públicas disponibles para atender a los okupas necesitados, pero nunca se debe hacer partícipe, como está ocurriendo en estos momentos, a los propietarios de los problemas de la okupación y de la falta de previsión para ofrecer a los okupas necesitados viviendas públicas en alquiler. Al contrario, los mensajes que se están lanzando con las últimas reformas procesales en materia de desahucios, que pueden prolongar perfectamente los plazos de desocupación hasta los dos años, son los de un efecto llamada de que durante ese plazo se puede vivir gratis sin pagar nada de alquiler. ¿A costa de quién? claro, de los paganos, de los arrendadores.
Si se sigue legislando con políticas como las actuales, donde se excita de sobremanera la demanda con limitaciones de rentas o bonos para el alquiler joven, pero sin ninguna seguridad jurídica para los arrendadores en casos de impagos de los inquilinos, las únicas viviendas que quedarán disponibles para las personas con menos recursos serán sólo públicas y ya sabemos la escasez que hay de estas. Esto ocurrirá porque a propietarios e inversores no les interesará acudir, por el alto grado de intervencionismo, al alquiler tradicional de viviendas para rentabilizar sus inversiones y preferirán, como ya está ocurriendo, acudir a otro tipo de alquileres menos onerosos y menos intervenidos, como alquileres de temporada, alquiler de habitaciones, ?colivings?, ?cohousings?, alquileres flexibles, apartamentos turísticos, apartahoteles, etc. La pregunta que hay que hacerse es por qué se está produciendo este trasvase. La respuesta es fácil, porque son figuras menos intervenidas que el alquiler tradicional, no limitan tanto su rentabilidad y aportan más seguridad jurídica.
Unos alquileres con precios intervenidos, prórrogas larguísimas, actualizaciones de rentas limitadas, penalizaciones para las viviendas vacías, espantan a inversores y promotores, que son los que tienen la llave para crear oferta. Por ello, en mi opinión, en estas condiciones, muchas de las políticas actuales de hacer aumentar el parque de viviendas de alquiler a través de colaboraciones público-privadas para desarrollar viviendas en alquiler a precios asequibles son de riesgo para los promotores e inversores que participan en ellas, sobre todo para los que no conocen el mercado de alquiler y no saben a lo que se enfrentan con una legislación tan intervenida.
Es difícil en las circunstancias actuales, salvo que se realice una gestión profesional o empresarial, que los alquileres ofrezcan rentabilidades por encima del 3% neto, al contrario que en muchos casos, las rentabilidades para los particulares empiezan a ser negativas, sobre todo cuando hay desahucios, okupaciones o destrozos en las viviendas.
La seguridad jurídica implica procedimientos de resolución de conflictos rápidos, en los que la posesión se recupere en plazos no superiores a los tres meses. Plazos donde los poderes públicos deberían tener una dotación de viviendas públicas para estas personas vulnerables, pasados dichos plazos sin adjudicarse a los inquilinos vulnerables viviendas, el Estado debería compensar a los arrendadores particulares a los que ha hecho participes de esta falta de previsión, con las rentas dejadas de percibir hasta la efectiva recuperación de la posesión de sus viviendas.
Por otro lado, el 90% de los arrendamientos que se suscriben en España son relaciones entre particulares en las que el Estado no debería intervenir limitando los precios y obligando a que los propietarios no puedan fijar sus rentas libremente. Solo podríamos entender esta intervención, siempre que fuera temporal y el Estado compensara a los arrendadores intervenidos con beneficios fiscales o de otro tipo, que cubrieran la diferencia entre las rentas intervenidas y las reales de mercado.
