La trampa que esconde la nueva plusvalía: puede gravar con más impuestos al contribuyente
La nueva indefensión de los contribuyentes en la plusvalía municipal que puede traer más impuestos
La nueva regulación de la plusvalía municipal aprobada "in extremis" por el Ministerio de Hacienda el pasado mes de noviembre trae una desagradable sorpresa para los contribuyentes. En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021 prevé dos alternativas de cálculo de la plusvalía municipal: una objetiva, que es la que se ha estado usando hasta ahora aplicando al valor catastral del terreno el resultado de multiplicar el coeficiente previsto en la ley. Y otra fórmula real que se obtiene comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno y tributar por la diferencia. Pero el contribuyente debe saber que si quiere usar este último método debe solicitarlo expresamente porque si no, se aplicará el otro método por defecto y puede salir perdiendo.
Y es que el apartado 5 del artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) establece que la regla general de cálculo del impuesto es el sistema objetivo, con lo que el método "real" para calcular la base imponible de la plusvalía municipal tras vender o heredar una vivienda se activa sólo "a instancia del sujeto pasivo". "Esto quiere decir que, si el contribuyente no hace nada, la fórmula de cálculo de la plusvalía será la objetiva. Es decir, se multiplicará el valor catastral del terreno por el coeficiente previsto en la ley", señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
El real decreto ley aprobado el pasado mes de noviembre modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la famosa sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La normativa adapta el impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago.
Así, el real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto:
- La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.
- La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
El contribuyente debe solicitar que se le aplique el sistema real de cálculo
Lo primero que hay que señalar es que el contribuyente debe saber de qué manera debe declarar el impuesto en el municipio donde se encuentre la vivienda, pues puede ser una autoliquidación o una liquidación.
En caso de que sea el Ayuntamiento el que gire la liquidación de la plusvalía municipal, el contribuyente deberá declarar la transmisión previamente, acordándose de solicitar al consistorio que calcule la base imponible según el método real, si le resulta más beneficiosa. Para eso, deberá aportar también las escrituras de adquisición y transmisión del terreno, así como el recibo del IBI del año de la transmisión, tal y como recuerda Salcedo.
En caso de que sea el propio contribuyente el que esté obligado a autoliquidar la plusvalía, deberá hacerlo directamente según el método real si es el que más le interesa.
Qué pasa si el contribuyente olvida declarar o autoliquidar la plusvalía conforme al método real de cálculo
El socio de Ático Jurídico recuerda que, si el contribuyente olvidó solicitar la aplicación del método real de cálculo de la plusvalía, y era ésta la opción que más le interesaba, no tendrá fácil echarse atrás. Y es que la única forma de rectificar es hacerlo antes de que haya concluido el plazo reglamentario para presentar la declaración o autoliquidación (30 días hábiles en transmisiones inter vivos, y 6 meses en las mortis causa). "Si un contribuyente declaró la plusvalía municipal, y cuando le notifican la liquidación descubre que le hubiera salido mejor aplicar el sistema de cálculo real del impuesto, tendrá difícil echarse atrás. Y es que, aunque recurra tal liquidación, la respuesta probable será que la opción tributaria consistente en aplicar el cálculo real de la base imponible ya no puede modificarse porque ya finalizó el plazo previsto en la ley para declarar el impuesto", señala Salcedo.
En el caso de que el contribuyente autoliquidara el impuesto conforme al sistema objetivo y posteriormente descubriera que habría sido mejor haberlo hecho bajo el método real de la base imponible, no podrá hacer nada, si ya ha finalizado el plazo previsto en la ley para autoliquidar el impuesto.
Además, todos aquellos que declaren o autoliquiden el impuesto fuera de plazo, podrían igualmente ver cómo el Ayuntamiento les niega la posibilidad de acudir al método real de cálculo de la base imponible.
Qué pueden hacer los contribuyentes
José María Salcedo aconseja hacer los cálculos necesarios antes de pagar la plusvalía municipal y así saber qué método es más beneficioso. Y después hacer la declaración o autoliquidación del impuesto. Aquí te dejamos la primera calculadora de la plusvalía que recoge todos los cambios normativos y te permite calcular el impuesto conforme a los dos métodos de cálculo.
Varias casuísticas de pago de la plusvalía municipal
Por ejemplo, el propietario de una vivienda comprada en 2007 por 300.000 euros y que vende en 2021 por 290.000 euros no tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal porque no hay una ganancia, todo lo contrario, hay una pérdida.
Sin embargo, cuando haya ganancia, podrán aplicarse dos métodos distintos para calcular la base imponible. José María Salcedo aclara los posibles escenarios que se pueden dar. Pensemos, por ejemplo, en una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros, y que se vende en 2021 por 350.000 euros. El valor catastral a fecha de devengo es de 100.000 euros, correspondiendo 60.000 euros al terreno. Es decir, el valor del terreno supone un 60% del valor catastral total.
Si acudimos a la fórmula de cálculo objetiva, la base imponible sería de 10.200 euros, resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de la tabla (60.000 euros x 0,17).
Sin embargo, la base imponible obtenida de la plusvalía real sería el resultado de aplicar el porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60%) a la ganancia obtenida (40.000 euros). Ello daría un resultado de 24.000 euros.
Por ello, en este ejemplo, el contribuyente podría tributar por la base imponible obtenida con el método objetivo (10.200 euros), en lugar de la obtenida atendiendo a la plusvalía real (24.000 euros). Y es que, aplicando el tipo impositivo del 30%, en el primer caso pagaría 3.060 euros (10.200 x 30%), y en el segundo 7.200 euros (24.000 x 30%).
Pero también puede suceder al contrario, y ser más beneficioso tributar por la plusvalía real, que por la objetiva.
Es el caso, por ejemplo, de una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y que se vende en 2021 por 260.000 euros. Ello, en caso de un terreno cuyo valor suponga el 20% del valor catastral total.
Pues bien, la plusvalía real obtenida sería en este caso de 10.000 euros. Y a ese importe le aplicaríamos la proporción que supone el terreno sobre el valor catastral total (20%). Por ello, la base imponible calculada conforme a la plusvalía real sería de tan solo 2.000 euros (10.000 x 20%).
Sin embargo, la plusvalía objetiva sería en este caso mayor. Así, al valor catastral del terreno (20.000 euros), le aplicaríamos el coeficiente del 0,12. Y ello daría un resultado de 2.400 euros.
Por tanto, el contribuyente en este caso podría optar por tributar conforme a la base imponible obtenida de la plusvalía real (2.000 euros). Y pagaría el 30% de la misma (600 euros), mientras que si hubiera tributado por la base imponible objetiva (2.400 euros), la cuota a pagar sería de 720 euros.
