Lanzamientos y desahucios alquiler: ¿Qué podemos hacer?
La palabra lanzamiento se escucha constantemente en los medios de comunicación y sobre todo relacionada con los alquileres. Pero ¿de qué se trata?
El lanzamiento es la consecuencia final del procedimiento judicial de desahucio, es la obtención por parte del propietario de la posesión del inmueble y se produce a manos del juzgado cuando el arrendatario no hace la entrega voluntariamente y, evidentemente, tras obtener la resolución del contrato de arrendamiento.
También se produce en los procedimientos de ejecución hipotecaria y en los precarios, cuando ha existido una ocupación, pero en este artículo nos vamos a centrar en los que se producen como consecuencia de la finalización de un contrato de alquiler.
Evidentemente hay dos partes, el propietario del piso o casa que quiere recuperar la posesión y cobrar los alquileres que se hayan generado durante todo el contrato de arrendamiento y el inquilino o arrendatario que, por múltiples circunstancias no ha podido cumplir con el pago de la mensualidad de la renta y un Juzgado ha acordado que finalice el contrato y tenga que abandonar el piso o casa.
Vamos a tratar de analizar las dos posiciones y cuál es la mejor estrategia para seguir para que en estos casos salgamos lo menos perjudicados posible.
Actuación del arrendatario ante el desahucio
Evidentemente la situación actual de la pandemia consecuencia del coronavirus ha afectado económicamente a muchas familias que han visto como perdían su trabajo o entraban en un ERTE y su situación económica se veía muy afectada y llevaba a que no pudiesen pagar el alquiler de la vivienda.
Todos hemos oído que el Gobierno desde marzo de 2020 ha aprobado medidas para beneficiar a los arrendatarios y que se tenían que pactar reducciones de la renta del 50% o aplazamientos o directamente la reducción de estas a la mitad, pero no era una medida obligatoria para todos los propietarios y no siempre se ha podido llegar a un acuerdo. Es decir, no siempre se han aplicado, pero siempre se tienen que solicitar y que conste que se ha hecho la petición. No conviene hacerlo verbalmente, sino que se tiene que hacer por escrito y si no se tiene respuesta del propietario volverle a insistir. Pese a que ya hace un año desde que se aprobaron si aun no se ha solicitado y el contrato sigue vigente debe solicitarse para iniciar una negociación con la propiedad.
Por tanto, el arrendatario que se encuentre que no puede pagar la renta lo que debe hacer es:
Para evitarlo
1º Comunicárselo inmediatamente al propietario para que puedan buscar una solución, ya sea aplicando las medidas del Gobierno o las que ellos puedan pactar para evitar que la situación acabe en un procedimiento judicial de desahucio.
Evidentemente estos acuerdos deben documentarse por escrito para que se puedan probar.
Si ya tiene un procedimiento de desahucio
2º Si no se ha podido hacer lo anterior y ya nos han notificado una demanda de desahucio, lo que hay que hacer rápidamente es ponerse en contacto con los servicios sociales para que analicen su situación y vean si le pueden facilitar ayudas o medios para solucionarlo.
Este paso se debe comunicar al Juzgado y solicitar un incidente excepcional de suspensión del procedimiento de conformidad con los Decretos Leyes aprobados por el Gobierno. Se ha aprobado la suspensión de estos procedimientos hasta el 9 de mayo, que finalice el estado de alarma, y se ha anunciado que, en pocos días, aprobaran que se amplíe 3 meses más, es decir, hasta el 9 de agosto. Fecha un poco extraña porque el mes de agosto es inhábil para los juzgados y no se hacen lanzamientos.
La suspensión se acordará en cualquier fase del procedimiento y aunque fuese anterior al Estado de Alarma.
Si, pese a todo esto, el lanzamiento sigue adelante siempre es preferible que no se produzca y entregar voluntariamente la posesión al propietario, ya sea extrajudicialmente, o a través del juzgado, pero siempre comunicándolo a este. Esto llevara a que la deuda no se incremente mas con el coste del lanzamiento, que va incluido dentro de las costas judiciales, y porque demostrará una buena voluntad por parte del arrendatario y puede dar pie a que posteriormente se llegue a un acuerdo.
Actuación del propietario ante el impago
El propietario lo que quiere es recuperar cuanto antes la propiedad para poder volverla a alquilar y así seguir teniendo una rentabilidad del piso o de la casa. Le conviene llegar a un acuerdo con el arrendatario que se encuentra en una difícil situación económica y no puede pagar la renta. Lo ideal es llegar a un acuerdo de entrega de las llaves con o sin reconocimiento de deuda.
Si hay voluntad del inquilino de pagar, aunque sea unos pagos pequeños, siempre es mejor aceptarlos para que no se vaya incrementando la deuda y porque implica un compromiso por parte del mismo.
Si, en cambio, todo son excusas para no pagar lo mejor es poner la demanda de desahucio cuanto antes porque los juzgados están muy colapsados y se tardara unos meses en recuperar la vivienda por lo que cuanto antes se empiece mejor. Pese a las normativas aprobadas sobre la suspensión de los procedimientos siempre es mejor que ya esté en el juzgado y se suspenda que no tener que iniciarlo después.
En definitiva, para evitar un lanzamiento lo mejor es buscar un acuerdo con la otra parte que llevara a recuperar la vivienda con más facilidad y con el menor coste económico posible que, aunque luego se pueda reclamar al inquilino puede ser muy difícil cobrarlo.
