Los gastos e impuestos por la venta de una vivienda en 2021
La pandemia sanitaria del covid-19 ha cambiado la mentalidad de gran parte de la población española. Tras los meses de confinamiento en los hogares, muchos ciudadanos se plantearon seriamente dejar sus pisos ubicados en el centro de las ciudades para buscar alternativas más espaciosas en las afueras, con mayor acceso al aire libre y lo que ello supone.
Aunque ya ha pasado más de un año desde que estuvimos obligados a permanecer durante semanas en el interior del hogar, la tendencia a nivel inmobiliario se ha mantenido, y muchos se plantean vender su casa, tanto por este como por otros motivos. Sin embargo, a la hora de deshacerse de un inmueble es necesario conocer los gastos e impuestos a tener en cuenta para vender una casa. Estos se pueden dividir en tres categorías diferenciadas:
Gastos previos a la venta de un inmueble
Para llevar a cabo la venta de un inmueble es necesario gestionar la documentación previa, unos trámites que tienen unos costes a los que hacer frente:
Certificado energético
Desde hace años, contar con el certificado energético de la vivienda es un requisito de carácter obligatorio para la venta de un inmueble. Este documento indica el consumo de energía de la vivienda, acreditando su nivel de eficiencia energética.
Para obtenerlo se necesita a un técnico habilitado que se encargue de su medición. Su coste aproximado es de unos 120 euros.
Cédula de habitabilidad
En algunas Comunidades Autónomas españolas es obligatorio contar con la célula de habitabilidad para poder vender un inmueble. Este documento certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad.
Para su obtención es necesario contratar a un técnico habilitado. Su coste varía en función del profesional, la vivienda y las tasas de cada ayuntamiento, si bien, de media ronda entre unos 80 y 120 euros.
Nota simple
Es recomendable solicitar la nota simple de la casa. Este documento puede ser solicitado tanto por el comprador como por el vendedor, ya que se utiliza para conocer si la propiedad está libre de cargas.
La forma más sencilla de hacerlo es a través del portal web del Colegio de Registradores, y su coste es de apenas unos 9 euros.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Este gasto debe ser asumido en el caso de que el inmueble que se vaya a vender tenga una hipoteca. No es posible vender un inmueble con cargas, por lo que se deberá hacerse este trámite de forma previa.
El coste de este trámite dependerá de cómo y con quién se hará. Lo más económico es hacerlo por cuenta propia (unos 400 euros), mientras que si se busca ahorra trámites una gestoría independiente cobrará en torno a 480 euros; y una gestoría del banco o el comprador, implicará hacer frente a un pago ligeramente superior a los 1.000 euros.
Gastos al vender la vivienda
Una vez que se ha encontrado a un comprador, se deben afrontar una serie de gastos para cerrar la venta. Estos son tres:
Contrato de arras
Este documento no es obligatorio, pero sí es muy recomendable. La razón es que protege tanto al vendedor como al comprador en el caso de que una de las dos partes se eche hacia atrás a la hora de firmar el contrato de compraventa.
En este documento figuran todas las condiciones pactadas entre ambos durante la negociación, como son el precio final de venta, la fecha límite de la firma, el reparto de los gastos, penalizaciones por incumplimiento de contrato?
Su coste varía en función de quién se encargue de realizarlo. Se puede conseguir de forma gratuita haciéndolo nosotros mismos; si lo hace una inmobiliaria, el coste estará incluido en su comisión de venta; y si lo hace un abogado, el precio final puede rondar los 100 euros.
Gastos de notaría
Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Los suele pagar por completo el comprador, si bien el Código Civil establece que es el vendedor quién debe hacerse cargo de los costes de la escritura pública de compraventa; y el comprador los correspondientes a la primera copia y las sucesivas.
El valor final de los gastos de notaría varía en función del precio del inmueble.
Comisión inmobiliaria
En el caso de que para la venta de tu casa hayas optado por una inmobiliaria para que se encargue de ello, se tendrán que abonar sus honorarios correspondientes. En el caso de una inmobiliaria tradicional, la comisión por la gestión se sitúa entre un 3% y un 7% de la venta. No obstante, todo dependerá del tipo de vivienda.
En el caso de una inmobiliaria online, se acostumbra a cobrar una cuota fija que suele oscilar entre los 1.000 euros y los 5.000 euros.
Impuestos por la venta de la casa
Una vez que hayas vendido la casa, será el momento de ponerse al día con la Agencia Tributaria, y esto implica el pago de los siguientes impuestos:
IRPF
Cuando se vende una propiedad se debe pagar IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, por lo que tan solo se deberá abonar en el caso de que se haya vendido por un precio mayor al que se pagó en su día al comprarla. Se abona al año siguiente de la venta del inmueble.
Para calcularlo se toma en cuenta el precio al que se vendió la casa, el precio al que se adquirió y los gastos a los que hubo que hacer frente para llevar a cabo estas operaciones.
No obstante, existen algunas excepciones, que son:
- Ser mayor de 65 años y haber vendido la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia si la casa vendida es una segunda residencia.
- Reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que hará las veces de residencia habitual.
- Dar el piso en dación de pago por no poder hacer frente a la hipoteca.
- Que la compra del inmueble tuviese lugar entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012. En ese caso se está exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida.
Plusvalía municipal
Este tributo de carácter local se debe pagar al ayuntamiento por el aumento de valor de la residencia desde el momento de la compra hasta su venta. Se debe pagar en un plazo de 30 días desde la venta de la casa.
Este impuesto grava el incremento del valor del suelo, no el precio de la compraventa. Para su cálculo hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años de propiedad de la vivienda, y el coeficiente y porcentaje establecido por el ayuntamiento.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
Este impuesto debe abonarse de forma anual por ser propietario de una vivienda. Aunque no está ligado a la propia venta de la casa, será cobrado de igual manera en el año que se produce la misma.
Debe ser abonado por quién aparezca como titular de la vivienda a fecha 1 de enero. La fecha de pago depende de la localidad.
