Los problemas que pueden surgir entre los herederos al vender una vivienda y cómo evitarlos
España ha sido tradicionalmente un país de propietarios y, aunque esa tendencia está cambiando frente al alquiler de la vivienda habitual, como sucede en otros países europeos, el 83% de los españoles prefiere tener su vivienda en propiedad, según los datos de la oficina europea de estadística Eurostat, por lo que es muy rara la herencia que no contiene al menos un inmueble dentro de su caudal hereditario.
Hay que tener en cuenta que un inmueble es un bien indivisible, no es como el dinero de una cuenta bancaria o unas acciones con las que no hay problema en repartir la parte que le corresponde a cada heredero. Una vivienda a heredar por varias personas pasa normalmente a una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada heredero tiene en propiedad una parte de la misma, pero ¿qué ocurre si alguno de esos nuevos propietarios quiere vender la vivienda?
España ha sido tradicionalmente un país de propietarios y, aunque esa tendencia está cambiando frente al alquiler de la vivienda habitual, como sucede en otros países europeos, el 83% de los españoles prefiere tener su vivienda en propiedad, según los datos de la oficina europea de estadística Eurostat, por lo que es muy rara la herencia que no contiene al menos un inmueble dentro de su caudal hereditario.
Hay que tener en cuenta que un inmueble es un bien indivisible, no es como el dinero de una cuenta bancaria o unas acciones con las que no hay problema en repartir la parte que le corresponde a cada heredero. Una vivienda a heredar por varias personas pasa normalmente a una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada heredero tiene en propiedad una parte de la misma, pero ¿qué ocurre si alguno de esos nuevos propietarios quiere vender la vivienda?
Evitar el condominio en la herencia
Es habitual en una herencia que haya problemas cuando son varias las personas que heredan inmuebles en proindiviso y alguno quiere vender y otro no. Es importante saber que para vender un inmueble es necesario el consentimiento de todos los propietarios, no vale con la mayoría, puesto que no se puede obligar a nadie a vender, al igual que no se le puede obligar a quedarse como copropietario.
Por ello es importante anticiparse, siempre que sea posible, y evitar el condominio si algunos de los herederos no pretenden quedarse con la propiedad y prefiere vender y obtener la liquidez por la venta.
Hay que tener en cuenta que la aceptación de la herencia y la partición hereditaria son dos actos distintos. En la aceptación los herederos libremente muestran su voluntad de aceptar la herencia que les corresponda, mientras que la partición hereditaria es el acto en el que los herederos que han aceptado se reparten el caudal hereditario. En ese reparto se pueden realizar modificaciones que eviten problemas futuros como el que estamos tratando. Por ejemplo, si además de inmuebles hay efectivo, se puede entregar la propiedad del inmueble al heredero que quiere la vivienda a cambio de dejar de recibir efectivo por el valor de la parte del inmueble que adquiere sin que, de inicio, le correspondiera. Así se evita el condominio y tendría la propiedad completa del bien un solo heredero.
Cuando un heredero no quiere vender la vivienda y otro sí
En el caso de que no se evite el condominio y uno de los herederos quiera vender la vivienda, tiene estas opciones:
- Vender su parte de propiedad al resto de herederos o a un tercero, sabiendo que el resto de propietarios tiene derecho preferente para adquirir esa participación, si abonan el precio de venta en el plazo de un mes desde que se les comunica que se ha vendido a un extraño.
- Ponerse de acuerdo todos los herederos, vender el bien a un tercero y repartirse el dinero de la venta.
- Si no se ponen de acuerdo los herederos, al menos uno de los que quieran vender, puede acudir a la vía judicial y solicitar la partición judicial de la herencia y la subasta pública del inmueble.
En caso de que se lleve a la vía judicial porque no haya acuerdo entre las partes, se solicitará la extinción de la relación de copropiedad para poder poner el bien a subasta pública.
La subasta pública de un inmueble heredado
En primer lugar, habrá que solicitar la tasación del bien, que puede hacerse mediante tasador privado o a través de un perito tasador que designe el juez. En caso de que los herederos no estén de acuerdo con el valor de la tasación, éste puede ser impugnado para que se revise y después se subastará públicamente el inmueble.
A la subasta pueden acudir el resto de los copropietarios para pujar por ella sin necesidad de dejar ningún depósito, excepto el/los que se resistía/n a venderlo que no podrá/n. En caso de ser un interesado ajeno a los herederos, deberá dejar un depósito en concepto de fianza del 30% del valor de tasación para poder pujar por el inmueble.
¿Cuál es la mejor opción cuando existe un inmueble en herencia?
La mejor opción siempre es la de llegar a un acuerdo entre los herederos, ya que eso evitará el desgaste y las tensiones familiares que suelen darse con estas situaciones, además de los gastos judiciales (tasación, abogado y procurador) y el hecho de que, por ser vendido el inmueble a través de subasta pública, suele ser a un precio inferior al que se vendería en mercado, por lo que se dañarían los intereses de los herederos al recibir menos dinero.
