Propietario o inquilino: quién paga las pequeñas reparaciones del piso
Para repercutir la reparación al arrendatario es necesario que se haya producido un desgaste por uso
Cualquier vivienda necesita un mantenimiento habitual. Y en el caso de un inmueble de alquiler suelen existir muchas dudas sobre quién debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones, si el arrendador o el arrendatario.
Según explica la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el mantenimiento diario de la vivienda le corresponde al inquilino, quien es responsable de aquellos gastos periódicos que deben efectuarse en la vivienda para poder continuar disfrutando de ella en el mismo estado en que la recibió.
Pero, para que se puedan repercutir a los inquilinos estas pequeñas reparaciones, es necesario que se haya producido un desgaste por uso, por ello es muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos estas pequeñas reparaciones en los primeros meses de los contratos o en aquellos elementos que los inquilinos apenas puedan usar.
Ahora bien, ¿de que estamos hablando cuando nos referimos a "pequeñas reparaciones?". Claramente es un problema de interpretación, porque resulta complicado averiguar qué quiere regular exactamente el legislador cuando habla de "pequeñas" reparaciones". Las pequeñas reparaciones que los propietarios pueden exigir a los inquilinos en el alquiler de viviendas vienen recogidas en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y se refiere a obras menores de escasa cuantía que no afectan a la habitabilidad de las viviendas, y que derivan del uso que hacen los arrendatarios.
Existen cinco criterios que la jurisprudencia ha utilizado para determinar cuándo estamos ante este tipo de reparaciones, y que la Agencia Negociadora del Alquiler recomienda como una buena referencia para todos lo que se dediquen al alquiler de vivienda y tengan que solucionar quién se hace cargo de las pequeñas reparaciones:
- El importe económico de las reparaciones. El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Así, por ejemplo, hay sentencias que consideran que existen pequeñas reparaciones cuando el coste de la reparación no excede del 50% de la renta mensual. Otras sentencias en cambio consideran que existe una pequeña reparación cuando el coste de la reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.
- Analizar el tipo de bien de que se trate. Teniendo en cuenta los deterioros que puedan realizarse en elementos que se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso. Aquí podríamos incluir: grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, cisterna del wáter, avería en calentadores, persianas, termos, cristales, puertas, etc.
- Analizar el tiempo de uso que lleva el arrendatario usando la vivienda. Esta es una fórmula muy importante para poder determinar si ha habido desgaste imputable al inquilino o no. De esta forma, las reparaciones que aparezcan al poco tiempo de iniciarse los contratos son muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos (arrendatarios). El arrendatario debe responder por el desgaste producido por él, y no por el desgaste acumulado que se haya ocasionado por el uso de otros arrendatarios anteriores.
- Determinar si el bien a reparar era muy nuevo o a estrenar, o ya era usado. Un elemento a estrenar no arrastra un uso anterior, y en este caso se puede presumir que su rotura correspondería al arrendatario, salvo que fuera imputable al fabricante dentro de su garantía.
- Tareas de mantenimiento de los electrodomésticos, tales como: filtros, sustitución de piezas, mantenimiento en juntas, mantenimiento de suelos utilizando los productos adecuados, mantenimiento de muebles, de bañeras (sellados), inodoros, bidet, fregaderos, desagües en cocinas y baños para evitar obstrucciones. Muy característico, si se pacta, es el mantenimiento anual de las calderas, calentadores, equipos de aire acondicionado (filtros y carga), campanas extractoras (filtros), mantenimiento de persianas (sustitución de cuerdas o lamas que se pudieran haber soltado). Todas estas son reparaciones de poco coste económico y derivan del uso que hacen los inquilinos. Las inspecciones obligatorias de instalaciones de gas corresponderían a los arrendadores por ser gastos derivados de la conservación de las viviendas.
Lo que no se puede incluir dentro del apartado de pequeñas reparaciones producidas por el uso y desgaste ordinario imputables a los inquilinos, son las reparaciones originadas cuando las cosas agotan su vida útil, es decir, cuando su deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso inadecuado, incluso cuando el elemento roto tenga poco valor o no sea indispensable para que la vivienda siga siendo habitable
