¿Qué gastos no te pueden cobrar nunca al cancelar registralmente tu hipoteca?
Al contrario de lo que mucha gente piensa, pagar la última cuota de la hipoteca no termina con la vida del crédito. O al menos, no del todo. La deuda queda oficialmente liquidada, pero sobre la vivienda se mantiene la carga inscrita en el Registro de la Propiedad. Y si el propietario la quiere eliminar, por ejemplo, para vender el inmueble más adelante, deberá llevar a cabo un trámite llamado cancelación o levantamiento registral.
Para completar ese trámite es necesario pagar los honorarios de los profesionales que intervendrán en el levantamiento de la carga hipotecaria, como el notario o el registrador. Sin embargo, como avisan desde el comparador financiero HelpMyCash.com, existen algunos gastos asociados a la cancelación registral que nunca se deben cobrar al cliente y que, en algunos casos, se incluyen irregularmente en la factura cuando la gestión se encarga al banco con el que se tenía la deuda.
El Banco de España prohíbe cobrar estos gastos al cliente
El primero de ellos es la comisión asociada a la emisión del certificado de deuda cero; un documento que acredita que el propietario de la vivienda ha liquidado completamente el importe pendiente de su hipoteca y que hay que presentar al notario para que elabore la escritura de cancelación registral. En la Memoria de Reclamaciones 2021 del Banco de España, el supervisor deja claro que "la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello", por lo que está totalmente prohibido exigir compensación alguna por la entrega de esta certificación.
El banco con el que se contrató la hipoteca cancelada, además, no puede cobrar ningún tipo de recargo por enviar a un representante a la notaría para que firme la mencionada escritura de cancelación. En la misma Memoria de Reclamaciones 2021 del Banco de España se deja meridianamente claro: "su comparecencia en notaría [?] no constituye sino la prestación del consentimiento del acreedor hipotecario al levantamiento de la hipoteca [?], motivo por el que tales gestiones no son susceptibles de retribuirse por medio de una comisión".
Existe, también, otro gasto que no puede cobrarse al propietario: el asociado al cambio de acreedor cuando se ha producido una fusión bancaria. Cuando un banco absorbe otro, generalmente no acude al Registro de la Propiedad para indicar que se ha convertido en el nuevo acreedor de las hipotecas que tenía vigentes la entidad absorbida. Sin embargo, cuando al Registro se le ordena levantar una carga hipotecaria sobre una vivienda que está a nombre del banco comprado, inscribe el cambio de acreedor y, en ocasiones, expide la factura a nombre del propietario por petición expresa del banco.
Esta práctica, según el Banco de España, tampoco es legal, dado que es el banco absorbente el que está obligado a pagar los gastos registrales asociados a la fusión. Según HelpMyCash, si al propietario se le cobra esta partida o cualquiera de las antes mencionadas, puede negarse a pagarlas. Asimismo, si ya las ha abonado, puede reclamar ante su banco y ante el Registro de la Propiedad (en el caso de los gastos de fusión) para exigir la devolución del dinero.
¿Qué costas sí hay que pagar al cancelar la hipoteca?
¿Y qué gastos sí debe pagar el antiguo hipotecado cuando quiere cancelar registralmente su hipoteca? Hay dos costas que son obligatorias: los honorarios del notario que elabora la escritura de cancelación y los del registrador que elimina la carga hipotecaria sobre la vivienda. De media, según HelpMyCash, la factura conjunta de estas partidas cuesta unos 600 euros, aunque ese importe puede ser mayor o menor dependiendo del capital original de la hipoteca que vaya a levantarse.
El propietario, además, puede contratar los servicios de una gestoría para que se ocupe del trámite, ya sea de una propuesta por el banco o de una independiente. En el primer caso, los honorarios de la agencia suelen superar los 300 o incluso los 500 euros, por lo que no es la opción más económica. En cambio, si se encarga la cancelación registral a una gestoría independiente, la factura suele ser considerablemente más reducida.
