Qué incumplen los inquilinos cuando alquilan una vivienda, según las inmobiliarias
El retraso en el pago de la renta, el deficiente cuidado de la vivienda y los enfrentamientos con los vecinos son los tres incumplimientos más comunes de los inquilinos españoles. Y modificar la LAU para hacerla más punitiva, la principal vía de solución que las seis redes inmobiliarias que participan en esta miniencuesta creen que podría revertir la situación.
"Recuerdo que un cliente alquiló su casa a una pareja joven con un niño pequeño que acababa de llegar a la ciudad con trabajo en un comercio. Pagaron la fianza, y el primer mes comenzaron los problemas: vendía drogas en el piso, amenazó a la propiedad con llamar a la policía si se cancelaban los suministros o entraban en la vivienda?". Alberto Murcia, director General de Realtyplus, comparte una experiencia vivida en su red: "Al final, la propiedad les dio dinero para que se fuesen del piso, que se lo dejaron fatal, pero a enemigo que huye puente de plata".
Como la mayoría de sus compañeros, Murcia insiste en la importancia de una adecuada selección del inquilino, pero en el sector se sabe que la labor de preselección no es suficiente: muchas personas muestran una cara muy diferente durante la fase de contratación y la de resolución del contrato de alquiler. Los problemas son inevitables.
De ahí que Luis Martínez, director de alquileres en Engel & Völkers Valencia, argumente que "para mitigar estos incumplimientos, la única medida aplicable sería una modificación de la ley con el endurecimiento de las penas para el inquilino en caso de incumplimiento".
"Una buena regulación ayudaría mucho a que tanto arrendadores como arrendatarios no se aprovechasen los unos de los otros", apunta Juan José Jareño, Gerente de Look & Find Moratalaz en Madrid: "Cuando se abre un proceso, la incompetencia administrativa y de gestión de la Administración no ayudan en nada. La resolución se ralentiza tanto que las consecuencias económicas las termina asumiendo una de las dos partes".
Como alternativa a este bloque, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, apunta la necesidad de "dar más agilidad a la resolución de los conflictos, organizándose a través del arbitraje de consumo en los ayuntamientos".
Los tres incumplimientos del inquilino
Retraso en el pago de la renta
La valoración de los agentes inmobiliarios apunta a lo esperado, el mayor incumplimiento de los inquilinos es la demora en el pago de la renta. Una situación que el último año la pandemia ha agravado, según constatan varios de los profesionales consultados.
Ángel Matarranz, agente de Re/Max Urbe en Madrid, describe la situación: "Es esa falta de pago de la renta dentro de los cinco o siete primeros días del mes, con atrasos reiterados y en el peor de los casos, impago".
Aunque menos común, la crisis por la COVID también ha incrementado la peor versión de este incumplimiento: "El impago de rentas o suministros, negándose a su vez a abandonar el inmueble pese al incumplimiento contractual". Lo describe Beatriz Martínez López, desde el Departamento Jurídico de Red Piso, que también propone como medidas "para dar seguridad al propietario, analizar la solvencia de los inquilinos para que puedan responder en caso de impagos o contratar un seguro".
Lo habitual es que cubren de seis a doce meses de la renta impagada, en función de la póliza: "A mayor garantía contratada, mayor coste de la prima anual, pero no son gastos muy elevados y además son deducibles en renta", recuerda Matarranz.
Deterioro del estado de la vivienda a la entrega
"Es relativamente frecuente encontrarse con inquilinos muy exigentes al entrar en el piso, y muy laxos a su salida". La gráfica explicación es de Matarranz, para referirse a esa entrega de una vivienda que a su propietario le cuesta reconocer por los desperfectos en el mobiliario y electrodomésticos, manchas y agujeros en las paredes o arañazos en el suelo.
De nuevo, el propietario se enfrenta a una situación difícil de solucionar, pero hacer uso de las herramientas de que dispone sirve para mitigarla. Matarranz señala la conveniencia de "dejar reflejado en el contrato el estado de entrega de la vivienda, mediante un anexo detallado fotográfico, por ejemplo. También señala la existencia de seguros "que cubren parcialmente determinados desperfectos ocasionados por los inquilinos. Y, en general, cuanto mayor sea la fianza aportada por el inquilino, hasta un máximo de tres meses según el art. 36.5 LAU, mejor respaldado estará el arrendador, en el caso de tener que descontar cantidades por desperfectos imputables a su inquilino".
Molestias al vecindario
El tercero de los incumplimientos más comunes del inquilino son "las molestias a los vecinos", como lo describen desde Red Piso de modo genérico. En las diferentes experiencias de los agentes queda patente la amplia casuística: desde el incumplimiento de las normas de la comunidad de vecinos a la celebración de fiestas o reuniones no permitidas, ahora más por las restricciones por la pandemia, pero también el desarrollo en la vivienda de actividades no permitidas e incluso enfrentamientos personales.
Escenarios de difícil solución, ya que han de mediar denuncias de los vecinos reiteradas, que sirvan al propietario para apercibir a su inquilino y, en caso de seguir produciéndose, incluso instar al desahucio por incumplimiento contractual. Por ello desde Re/Max insiste en la importancia de filtrar bien a los candidatos, y no solo desde la visión económica, también "pidiendo referencias de caseros anteriores que se puedan contrastar, así como investigar algo en redes sociales, que son muy traicioneras. Medidas perfectamente legales, válidas y recomendables.
Otros incumplimientos comunes
"La rescisión de un contrato de arrendamiento de una vivienda donde el inquilino vive junto con su pareja, incluso con seguro de arrendamiento, la dejó como okupa al no figurar ella en el contrato. Cuando el seguro comunicó la rescisión por parte del arrendatario, se dejó de abonar las rentas ya que no había obligación de pago al no existir contrato de arrendamiento en vigor". La experiencia la vivió Juan José Jareño de Look & Find Moratalaz: "Me pareció increíble, no sabía si contarlo para no dar pistas a otros".
Como contrapunto, la singularidad apuntada desde Engel & Völkers Valencia: "Tuvimos unos inquilinos que pagaron por adelantado el contrato, y nunca llegaron a vivir en la vivienda".
Pero ni uno ni otro están incluidos entre los siguientes cinco incumplimientos que los profesionales consultados consideran más comunes:
- Impago de renta.
- Abandono de la vivienda sin cumplir con duración mínima obligatoria fijada.
- Problemas derivados de las mascotas.
- Subarriendo del inquilino a otras personas sin consentimiento del propietario.
- No comunicación en tiempo de la salida de la vivienda.
Queda claro que prever todos los escenarios es imposible, pero Alberto Murcia de Realtyplus insiste en la importancia de no olvidar las claves de la prevención: "Lo primero es evaluar correctamente al inquilino, solicitar documentación y estudiar antecedentes y análisis financiero, y luego hacer bien el contrato. Se debe incluir un documento firmado por las dos partes por el que se regulan las acciones a acometer en la vivienda y los responsables de cada una de ellas, y también aceptar el modelo de arbitraje o mediación para resolver conflictos. Disponer de un buen seguro de impago de renta es fundamental, al igual que contar con una gestión profesional de toda la relación con el inquilino. Cuesta dinero, pero ahorra problemas y tiempo, porque es importante actuar rápidamente cuando hay problemas".
