Vender Piso Con Hipoteca: ¿Qué Opciones Tengo?

Si te encuentras en la situación de querer vender piso con hipoteca, es probable que no tengas muy claro cómo debes actuar. Existen numerosas circunstancias y opciones a tener en cuenta y, por ello, con este artículo pretendemos despejar todas tus posibles dudas para que el trámite sea lo más ágil y fácil posible

Ya sea porque el mercado inmobiliario se ha reactivado en los últimos años o bien por una reciente movilidad laboral en España, la necesidad de cambiar de vivienda ha vuelto a resurgir. 

Pero antes de tomar decisiones o realizar cualquier gestión, tienes que tener claros varios factores: cuánto te costó la vivienda, cuál es la cuantía de la hipoteca que te queda por pagar, a qué precio vas a poder vender el inmueble?

Una vez hechas tus cuentas, podrás decidir entre las opciones que te presentamos: Y si tuviésemos que hacer, a grandes rasgos, el desglose de las alternativas más comunes en tu situación nos encontraríamos con tres opciones para vender piso con hipoteca.

1. Cancelación de hipoteca el mismo día de la compraventa

De este modo saldamos la deuda con el banco y nos quedamos libres de cargas. Evidentemente, esta afirmación no es inequívocamente aplicable en todos los casos, ya que todo va a depender de si el precio del inmueble en el momento de la venda se ajusta a la deuda o no, así como entran en juego otras variables como el piso que se quiera obtener posteriormente.

Sin embargo, confiamos en que en estas ocasiones prevalece el sentido común y la búsqueda de una segunda vivienda acorde a las posibilidades de cada uno.

En cuanto a términos burocráticos, debes saber que, por lo general, si la cancelación se produce durante los cinco primeros años del plazo de la hipoteca, la penalización no podrá superar el 0,5% del capital pendiente.

Si se efectúa más tarde, la comisión será, como máximo del 0,25%. Asimismo, si hemos firmado una hipoteca fija, la entidad también podría cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés, que podrá situarse entre el 0,5% y el 5%. Junto con todo esto, tendremos que hacer frente al pago del IRPF por la conocida como ganancia patrimonial.

Si decides llevar a cabo esta primera opción y cancelar tu hipoteca, necesitarás un certificado de saldo emitido por la entidad bancaria con la que tengas contratado el crédito hipotecario, para, posteriormente, presentarlo ante notario el día que se celebre la transacción.

Debes tener en cuenta que, el día de la compraventa de tu piso, una parte del dinero que recibas tiene que ir destinada a la cancelación. 

Finalmente, el último paso, que es optativo: la cancelación registral de la hipoteca. El procedimiento consta de diversas fases: 

La petición al banco del certificado de deuda cero, la entrega en notaría de dicho certificado, la solicitud del documento de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y, en última instancia, se deberá ir al registro de la Propiedad con con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura para hacer efectiva la cancelación.

2. La subrogación

Dicho de otro modo: vender el piso con la hipoteca vigente: consiste en cambiar el titular de la hipoteca. Esto implicará un estudio de riesgos sobre el comprador para evitar impagos, similar al que se hace a cualquier persona que solicita un préstamo hipotecario.

En esta segunda opción, la entidad bancaria tiene el poder de toma de decisiones respecto a si admite o no al nuevo deudor. 

¿Pros de la subrogación? Ahorro de impuestos. ¿Contras? otros gastos de gestión del banco. Pero a pesar de estos gastos, esta es una de las fórmulas más sencillas y económicas de deshacernos de la vivienda hipotecada, ya que no tendremos que asumir los gastos de cancelación del préstamo.  

3. La hipoteca puente

Este tipo de producto bancario se utiliza cuando se quiere comprar una casa nueva sin haber vendido todavía la actual, de manera que el banco presta una cantidad de dinero dinero y absorbe la hipoteca.

Un punto atractivo de la gestión se encuentra en que el interesado deberá hacer frente a una única cuota mensual mientras se vende la vivienda y podrá de este modo contar con un plazo acordado para poder vender con tranquilidad el inmueble.

Esto se debe a que la hipoteca puente permite al propietario unificar dos hipotecas en una. Este producto es recomendable para aquellas personas que no pueden deshacerse de su casa en un plazo corto de tiempo y están en condición de afrontar una cuota más alta por su hipoteca. 

Sea cual sea la decisión que tomes, siempre puedes beneficiarte del trato y los servicios de profesionales del mundo inmobiliarios, los cuales te ofrecerán sus consejos y ventajas a la hora de encontrar compradores o vendedores. Así como te ayudarán a no cometer los errores más comunes en los que muchas personas caen por falta de información y experiencia.

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¡Te sorprenderás de lo ágil que se puede volver un trámite que, para muchos, se convierte en un verdadero dolor de cabeza!

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